博鳌对话：房地产企业产品迭代与升级

主持人:谢谢李总精彩的碧桂园,大家知道碧桂园是一个非常著名的企业,应该说它见证了中国房地产发展一个非常伟大的过程,刚才李总讲的,给我们的感觉就是碧桂园现在在重点往下发展恐怕不是简单盖房子,更多是像刚才他说了,光已经有了100万客户,就是3到30个亿的服务的空间。今天中午有幸跟花样年的潘总在一起,中午一起吃饭,他们现在在这个上面已经做了很多,但是他们做得更多是不管哪个房地产开发的产品,他们都可以植入这种服务。

看来单就盖房子而言,单就做地产而言,这样的时代已经过去了,刚才李总谈到这种O2O的模式,还有互联网+的模式,这恐怕都是将来发展的趋势,但是从另外一个角度来讲,刚才庄先生也谈到美国的税问题,现在大陆也在慢慢征房地产税,做的几次试点不大成功,恐怕跟整个社区服务的配套和整个社会服务的配套是密切相关的,不是一个行业想做就可以做起来的。比如我自己在美国前后住了差不多20年,感觉到美国地税的压力之大,但是也带来了一些好处,包括子女上学,就业,甚至医疗保险和救济金都跟地税有关系,我们单独搞一个地税恐怕不行,碧桂园的3亿到30亿光做设计服务,光靠一家公司也不行,我们面临着一个比较复杂的状态,从设计的标准,到建筑构建的模式,住宅的产品,以及产品的使用和维护等等,现在中国的房地产应该进入了一个多元、多维,有各种各样的机会,但是也有各种各样的挑战,这样一个时代。

今天非常有幸,我参加了14届的这个年会,几乎第一届没有来,每届都来了。一说到技术类的,一说到专业类,往往这个会场的人就会大量地减少,甚至很少。今天来的这么多人,我真是挺高兴的,我觉得时代变了,大家更加注重产品。我们今天很有幸请到了很多专家,我们有请专家谈谈他们的体会,请允许我介绍一下参加论坛的嘉宾,他们是:

美的中央空调事业部房产项目总监叶文青先生

台湾知名地产房市专家、台湾不动产交易安全策进会第二、三届理事长庄孟瀚先生

碧桂园集团助理总裁兼研发设计中心总经理、广东博意建筑设计院院长李焕端女士

广东省建筑设计研究院东莞分院设备总工卞策先生

侨鑫地产机电总监何俊楠先生

恒大建筑设计院暖通总工姜立新先生

威信广厦模块住宅工业有限公司董事长李海蓉女士

绿地集团广东房地产事业部机电总监梁斌先生

北京市建筑设计研究院有限公司华南设计中心设计总监徐艳君女士

奥园水暖设计经理曾传飞先生

合景泰富地产机电总监钟海军

欢迎各位。我先问问,真抱歉,我从你们这个前面的头衔可以猜出差不多,里面谁是做建筑的,请举手,三位,结构师是哪一位,一个都没有啊,这个太伤心了,没有结构工程师所有的房子都得倒,我就客串一把。

李海蓉:我不但是搞结构,还带来了一个全新的结构体系。我既不学建筑,也不学结构,但是我建筑和结构都做的。

主持人:你也太厉害的。

李海蓉:我们有强大的团队,我只是后勤。

主持人:一会儿看看结构后勤怎么说。既然我们是这样一个全国,这个有点像数学竞赛,有加分和减分没有。 我们来讨论一下大家关注的问题,就是所谓产业的标准化,大家知道前一些日子,张跃号称盖一个900多米的房子,是在长沙拼装的建筑,在我读书的时候,我是1982年毕业的,可能我毕业的时候,在座的很多人没有出生,那个时候就做标准化,那个时候我们用了8005、YMCA等等各种各样的板和墙,这些年用得很少了,过去一个建筑的成本是很高的,现在标准化越来越少,我想请教一下我们的威信广厦模块住宅有限公司董事长李海蓉女士,号称建筑结构一把抓,后勤一把抓,我说觉得建筑结构要一个人能做,这个人不得了,结构有太多的计算,比如抗震,震形,还有离散数学,按照等等。我想请您说一下给我们介绍一下为什么要做模块化,我觉得很多年不用这个所谓的当年的预制板,这个怎么回事?

李海蓉:谢谢主持人,看来我给自己惹了一点事,心里有点不踏实。凭良心说,我今天在这里是第二次参加博鳌论坛,我不知道明年还会不会在这儿,我是在做工业化住宅,这是一个很悲壮的行业。我们作为一个既不学结构,也不学建筑的人,惹了这么一个大事,心里还是有所不安的。但是正是由于这种强烈的危机意识,我们在这个行业中做了大量的调研,所以有了一种要杀出一条血路的,粉身碎骨,来做这件事情。

这个行业我来分析,我们今天站在台上的这些人都在寻求变革,但是本质的变革大家还是要坚持。

主持人:我们都坐下吧,坐下只露一个脑袋,好像尺度不大对。

李海蓉:我其实想问大家一个问题,你们各位手里现在拿着手机,还有哪个手机还是原来的手机大佬生产的,无论是国外的三星还是iPhone,还是华为,原来的手机大佬去哪儿。这是我为什么要走下去原因,变革是需要平台的。我们目前在建筑这个行业,非常浅薄的认知,是需要一种新兴建筑模式的平台,大家知道工业化是一个平台,但是工业化走了这么多年很尴尬,有两个原因,在这里给大家分享一下。

我要说第一点,技术这个瓶颈必须要解决,没有技术谈不上工业化的平台,我们大家都走进了一个误区,商业模式是最核心的,今天听碧桂园李焕端女士的介绍,他们来做的事情,我今天跟房多多的人一起交流,我们抓住一个真正平台,智能手机替代的传统的模拟数字手机,在这个平台上才可以谈得上完整的创新。我们想象一下未来的房子是怎样的,在我的理想中,这是我的理想。首先我们可以个性化定制自己的私宅,我选择各种装饰,材质和颜色,众筹平台,我不用把钱给别人一波一波地去赚,然后就是集中采购平台,在这个集中采购上,传统的电商的模式会变成最直接的,最大规模的,最便宜的采购模式,我可以看到住宅在威信广厦这样工业化的平台上每个生产过程,每个工期,每个品质检验报告,再回答物业管理,碧桂园也做到的社区服务。还有以房养老,从计划要买这套房开始,一直用到我死,我可以用他来消费我的老年生活,死后把价值给到孩子们。王石先生说,不要谈大数据,建筑行业没有完整的数据管理,我相信我们走的路没有错,其实王石也有一个很好的平台,万科也在走工业化,他们走的是PC,我们走的是钢结构,从销售一直到最后的房产的处理,我相信这条路没有错。

主持人:我是头一次听到做工业化的人对于未来的畅想,但是还是有一份悲剧的色彩,是随时准备倒闭的,没有这么悲观吧。

下面有请徐艳君女士谈一谈,作为一个建筑师,听到所谓的建筑标准化和建筑模式化的时候,如此悲壮,不知道您做何感想。

徐艳君:刚刚听李总说的住宅标准化这种发展方向一种认识,是不是像您说得这么悲壮,其实我本人在加拿大多伦多生活工作了十几年,我们以前的设计公司一直都是在用像您说的住宅标准化,住宅标准化,我觉得在从设计到施工都有它很大的优势,当然这个跟我们现在的发展趋势可以紧密结合在一起,比如以前做的粗放式的房地产发展,现在逐渐转向精细化,这个精细化的发展对于我们设计这个行业来说,也是提高到更高的要求。比如在细分设计方面,防水、隔热等等,这些标准化的设计有其一定的优势,我们在设计阶段专门把这些细部全部在图纸上进行表达,在工厂里可以进一步结合设计的要求,进行全面的设计。到施工阶段,也会更加清楚,更加全面。我觉得这个在国外也是一种比较成熟的技术和一个发展方向。我个人觉得还是比较值得在国内进行学习和发展的。

主持人:看来国外回来的设计师,尤其是像北京院这种大院对于这种建筑标准化还是充满了信心,因为我本人在加拿大工作学习差不多有10年的时间,我现在还在加拿大公司工作,在国外的建筑标准化术语很早普及了,我当时在加拿大医院,作为一个医院,工地最多的时候只有30个人,一般是十几个人,所有的东西都是拼装。我觉得这确实是一个很先进的东西。下面有请广东省建筑设计研究院东莞分院设计总工卞策先生,这些年,我们在标准化的时候有一个非常重要的程序,就是做一个系统,可以把建筑的概念和技术结合在一起,但是很多的单位不愿意推这个,您觉得这个是什么原因,对于未来的建筑工业化有什么影响?

卞策:我是广东省建筑设计院,关于并的设计,我们院这两年在搞,但是还没有普及到各个所,我们接触了一下,我们觉得这个并肯定是好东西,把各个管线并成新的,将来安装的时候不会打架,或者把层高降低,是一个好东西,对于安装来说是很大的好处,控制层高。但是有一个什么问题,现在设计费很低了,特别是房地产的项目,工建很多做到30元一平米,很多住宅是18元,如果你要做并的话,能不能另外签合同收费,如果不签合同的话很难做,这个做并的工作量很大。我以前接触过一个香港澳门的工程,他们的设计比我们的施工图要简单一点,比初步设计要深,画出来具体的思路,详细的设计交给安装单位来做,这个安装单位收费很高,这个安装单位做收费比原来的设计消费要高,如果要做并,设计收费一定要跟上,如果没有跟上的话,大家没有积极性。

主持人:谢谢。现在设计不是技术没有,也不是工业化的水平不够,是钱的问题,你说一个房子卖几千万,刚才哪位说的二、三线城市都卖2万,2万是什么概念,1%都不到。奥园公司水暖设计经理曾传飞先生,您怎么看待这个事情?

曾传飞:我来自奥园集团,刚才卞策总说的这个事情,我跟一些设计院有接触,现在住宅这一块标准化比较多,相对市场竞争比较激烈,十几元的确实有很多。但是也有一个问题,以前是设计要高一些,但是图纸质量要比现在确实要高不少,这是我接触了这么多院,包括一些大院,都可以看出来。谢谢大家。

主持人:我的结论就是现在搞不了,他说是钱的问题,你说是指标问题。现在是中国最大的房地产公司,已经超过了万科,叫做绿地集团广东房地产事业部机电总监梁斌先生,您怎么看?你们绿地现在是中国最大的开发商了。

梁斌:我来自绿地集团广东事业部,首先我觉得在标准化方面,是一个非常难的事情,因为刚才李小姐在介绍的时候,已经谈到了,我们有很多需求,我们客户的需求,做房子就是为了卖给客户,为客户服务的,如果标准化一厢情愿做成标准化工业产品,是卖不动的,一个楼盘肯定是各种不同的去进行搭配,可以通过一些少量的标准化,不同档次的搭配可以促进,但是很多的需求,客户需求是不一样的。所以这个标准化推进起来是有一定的困难。我们之前标准化是做了,但是没有做得很细,一些大的框架和结构是在做,比如大概一个售价区间把它的装修成本和建筑成本标准化,一些建筑形式,一些外立面的结构材料标准化,而不是细化到某一个细节,我们做出来的产品大的风格已经统一,我们标准化了一些产品系列,这是标准化的方向。

我们对于写字楼,相对而言稍微简单一些,我们作为这么一个企业,自己办公的需求,也跟各种各样的安装单位和设计单位打交道,各种需求确定了,在写字楼方面做的标准化比较多,突出一些重点的地方,减弱其他次要的地方,提高盈利模式和客户感受,进行了一些标准化的管理。

主持人:绿地最大的中国房地产的投资公司,现在你们是有一些系列的,谢谢。

下面有请恒大建筑设计院暖通总工姜立新先生,我觉得你们有资格去谈这件事情,你们是怎么办的,你们认为现在所谓的设备和机电的标准化,在大的公司是不是有系列的,有目的地逐渐地推广。

姜立新:我是恒大地产的,我们恒大地产一直在做标准化,我们有标准化设计小组,还有标准化部门,我们的标准化是针对用户的个性化需求,几十个户型的标准化,上百个户型的标准化,这个标准化的工作,我们恒大老板的理念,标准化可以降低成本,加速建设速度,可以降低采购的成本,批量生产,但是标准化的工作,比如住宅标准化,我们在不同的地区,南方、北方,华中,华北、华南的标准有所不同,包括设备,空调、采暖和自动化都是不同的,各地用户的需求和用户的爱好以及用户的生活习惯不同,标准化的细节比较多,但是这个标准化工作的确经过了到5年到8年的标准化的推广和适用,效果还是比较明显的。

主持人:大家谈到的标准化的两个根本,一是钱的问题,投入和产出的问题,还有时间的问题。下面有请碧桂园集团助理总裁兼研发设计中心总经理李焕端女士,刚才她讲了DIY的概念,这个是不是和机电的一体化,包括业主讲的大量的空调,是不是有矛盾,我觉得恐怕得结合起来,要不然恐怕会有问题,您怎么看待这个事情。

李焕端:我先回应一下刚才李女士的问题我刚才很想站起来跟你探讨的,你对工业化是前景比较渺茫,我先探讨一下,我们碧桂园一直在看好产业化的前景,我们提出的是产业化,更大的一个方向。我们也有做产业化的优势,大家知道碧桂园的项目的规模一般比较大,开发量也非常大,这个是我们做产业化的先天的优势。另外产业链已经全面,有上下游的产业是比较密切的联系,比如碧桂园有自己的设计院,自己的现代家居工厂,自己的施工队伍,做产业化来说,对于我们的优势是非常大的。

另外我们集团最近也在推行产业化,去年成立了一个专门的团队对接专业化,也成立了标准化研究所,对于建筑部件,包括装修的模数,也是为产业化做前期的铺垫。我们在马来西亚的森林项目,这个项目是有3万亩,我们准备在那里做产业化的恩试点,包括我们做铝合金模板的现胶外墙,PC内墙等等,我觉得产业化的前景是非常广阔的,不知道李总把这个产业看得这么悲观。

李焕端:我是爱尔兰籍华人,我自己回来做这个事情,如果我觉得真正悲观的话是不会做这件事情的。回到这个话题,我在爱尔兰可能是一种很悠闲的生活,在中国我是做一个很难的事情。我们在座的各位,刚才绿地的梁先生和恒大的姜先生以及碧桂园的李女士,但是说的事情,我们设计院以及建筑公司以及机电配套商,所有人的苦恼,我们这些人像一群繁忙的傻瓜,黄金时代过了,到的白银时代,设计费为什么要压,开发商越做越难了,是时候变革了。怎么办,智能手机替代了传统模拟手机的时候,整个生活方式发生了变化,我跟您说了,我既不是学结构的,也不是学建筑的,我把所有的精力花在商业模式上,我做这个事情讨论的是商业运营,我有足够的钱和资源把这个事情做起来,接下来电解这个行业的老大把住宅工业化做起来,工业化以前在技术上遇到的困难,大家也不能把这个事情一棍子打死,比如微信的体系,我们是从个性化到标准化的,我们能满足所有开发商,技术上几乎没有什么局限,要什么户型,要什么外立面,如果把刚才说的事情实现,所有人的日子会好过起来。

主持人:我们因为时间关系,我们下面详细两个李总再讨论。我想请问合景泰富地产机电总监钟海军先生,他们说很悲观也好,我觉得像合景泰富也是著名的地产公司,你们在投入的时候,你们不考虑这个问题吗,你们是怎么想的?

钟海军:谈到住宅标准化,我们集团做这个事情一也有好几年了,成立了一个专门标准化的研究中心,中国的区域比较广,不同的区域,南区和北区地理环境不一样,导致标准化的图纸很多。我们在住宅这一块,做并这一块,住宅目前来说没有考虑去并的,第一增加了设计的成本,并主要运用在一些商业项目。但是住宅来讲,确实目前来说从成本控制,从发展商的专业化的角度来说,我相信各个地产公司在这个方面都是没有投入的。

主持人:下面有请美的中央空调事业部房产项目总监叶文青先生,他们刚才讲的内容,你们美的的这么多好东西都往一个房子里装,往一个系统里装,你们怎么做?

叶文青:感谢主持人,我首先主办方安排了这样一个主题,能够跟各位的专家一起沟通这样的话题。住宅产业化的标准化,这个话题是非常大的话题,刚才各个嘉宾提到了,比如标准化的实施需要一定的时间,这个时间没有节点,有可能很长,有可能短期。对于我们这个企业来说,我们是做家电配套的供应商,我们一直也在致力于做白色家电王国智能化全方位的解决方案,刚才在发言的时候提到关于我们产品创新的这一块,如何去融合未来开发商也好,业主也好购房的要求。站在我们的角度,我觉得采购标准化可以两个方面进行阐述。

第一方面,设计。我们刚刚提到了有创新这么好的产品,如果没有好的标准化的设计,好的产品也不一定能够应用得淋漓尽致,特别是现在高房价的发展,打一个比喻,比如广州,珠江新城卖到三四万等等,说偏一点卖到1到2万,如果设计家电,设计得不合理,产生了浪费,再就是家电的运用不是最完美的,需要非常好的设计。比如家里的装修,放一台柜机,至少1.8平方米左右,这个是很浪漫的,像我们开发的中央客厅专用空调,是解决了这个问题。除了这一块,比如空气质量产品,我们这里也有很多的开发商,我们都达成了战略合作,还有家庭中央空调,还有智能家居,还有除雾霾的产品,使得空气问题得到解决。

第二,采购。采购的标准化,为什么聊到采购,众所周知,现在地产商的开发是非常迅速的,是非常激进的,我们如何给开发商带来非常好的解决方案,我们在2008年成立了这样一个团队,我们要集中采购,上升到一个战略合作的概念,比如最早在2002年我们和碧桂园集团达成了战略合作,我们目前包括了中央空调,家用空调,冰箱、洗衣机等等,我们家电领域的产品应用创新。达成了战略合作有什么优势,一是有了一定的规模,开发商的成本控制得非常好,如果一个地方只采购1000万的项目,如果一年两年下来升级到更大的规模,规模越大,利润越好。第二安装标准化,可以做到。安装就是我只要对开发商,不管是售楼部还是样板房,都可以按照标准化来做。再就是开发商管理成本降低了,比如碧桂园集团,在全国有五六百个项目,如果每个项目都单独去招标的话,管理人员成本非常高,产生一个高价格。第四方面是在全国有36个子公司,不管做到什么地区的项目,可以快速响应,从设计标准和采购标准可以做到非常完美。我们目前已经有46家战略合作伙伴,包括碧桂园集团、恒大集团,合景泰富和奥园集团。

未来作为我们的供应商来说,我们希望通过我们的完美白色家电的解决方案,未来更加融入到开发商的体系,未来为地产开发助一臂之力。

主持人:下面我想请侨鑫地产机电何俊楠先生谈一谈,如果根据美的空调的业主说的,你们觉得对于你们公司可以接受这种模式吗?

何俊楠:其实在我们的地产产品的发展过程来说,现在要做的东西都是为了用户体验去着想,用户体验的解决,让他们体验得更好,就是定制产品的开发。有很多人想到定制产品,和想到的设计周期和施工周期的延长,成本的增加,这个解决方式就是刚才很多位老总提到的标准化、产业化和模块式的做法,就是一个很好的解决方案。刚才李女士说的模块化产业的前景绝对不是这么悲观的,这是可以做到的。

我觉得在模块化的产品,不但可以在建筑结构做到模块化,在家居产品都可以做到模块化,我们做定制,做定制就是让客户有选择性选择他们需要的东西,这是一个基本的定制的做法。

主持人:下面有请台湾知名房地产专家,德高望重的庄孟瀚先生来谈一谈,应该说不识庐山真面目,只缘身在此山中,大陆现在方兴未艾,房地产浪潮一波接着一波,虽然现在是暂时的低潮,我有足够的理由相信,再来一波,更科学化和理性化。台湾从某种意义上来说,跟大陆相比发展的期间更加领先,技术毫无疑问也是更加领先,从庄孟瀚先生,你看大陆的标准化或者是模块化,或者是现代化,您有什么看法?

庄孟瀚:我觉得标准化可以从SOP去探讨,标准化有一些可以标准化,但是相对来说因为房地产的差异化跟克制化未来的趋势越来越明显。

从投资、生产、交易,这是全世界通用的,最终回归到消费者和使用者。我们可能要注意到在现阶段,包括台湾,包括中国大陆是一个转折点,一个转折以后怎么创造产品的竞争优势。我们一直考虑新的开发商,怎么没有想到旧城的改造,把旧的商圈复活,带动房地产。我觉得未来房地产可能发生的纠纷,比如万一开发商倒闭怎么办,应该建构所谓建筑监理的机构,通过信托机制予以保证,万一开发商予以倒闭,银行接续,这是后续可以完成,保证消费者的权益。在台湾来说有几个公平交易法,消费者保护法,公平交易委员会陆陆续续成立。我们硬体可以做,但是软体是无限的,这是无止境的,这是听了大家的意见非常好。我们讲到室内的,户外的环境,我们怎么永续地经营,城市正向地循环,房地产的关联产业太多了,创造就业机会,对经济的贡献,中国大陆这么强大的实力,将来一定会在世界各地发光发热。